Tính khoản vay mua nhà và so sánh tổng chi phí với thuê nhà
Giải đáp những thắc mắc phổ biến về cách tính lãi suất và khoản vay
Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV — Loan-to-Value) là phần trăm giá trị ngôi nhà mà ngân hàng cho bạn vay; phần còn lại bạn phải tự trả bằng tiền của mình (gọi là khoản trả trước).
Ở Việt Nam, các ngân hàng thường áp dụng LTV tối đa khoảng 70–80% tùy loại hình nhà ở:
Ví dụ: Nhà giá 3 tỷ, LTV tối đa 80% → bạn được vay tối đa 2,4 tỷ, phải chuẩn bị ít nhất 600 triệu tiền trả trước. Bạn nhập phần trăm này ở Số tiền trả trước trong phần Giá nhà & Số tiền trả trước (chuyển sang chế độ Phần trăm) để xem Số tiền cần vay tự động cập nhật. Bấm nút Áp dụng để tính toán dựa trên số tiền cần vay đề xuất.
Đa số ngân hàng tại Việt Nam yêu cầu khoản trả trước tối thiểu 20–30% giá trị ngôi nhà. Mức cụ thể phụ thuộc vào loại hình nhà ở, chính sách ngân hàng và khả năng tài chính của bạn.
Ví dụ: Nhà giá 2 tỷ, trả trước 20% (= 400 triệu) → số tiền cần vay là 1,6 tỷ. Tăng trả trước lên 30% (= 600 triệu) → chỉ cần vay 1,4 tỷ, khoản trả hằng tháng giảm đáng kể. Bạn so sánh hai kịch bản bằng cách đổi giữa chế độ Số tiền và Phần trăm ở Số tiền trả trước trong phần Giá nhà & Số tiền trả trước.
Hồ sơ vay mua nhà thường yêu cầu các điều kiện sau:
Ví dụ: Một cặp vợ chồng 30 tuổi, thu nhập cộng 40 triệu/tháng, mua nhà 2,5 tỷ, vay 20 năm thì khoản trả hằng tháng khoảng 17–20 triệu (tùy lãi suất) — tương đương ~45% thu nhập, nằm trong ngưỡng chấp nhận được. Bạn nhập thu nhập và chi phí sinh hoạt vào phần Thu nhập & Khả năng chi trả để xem đánh giá DTI.
Thời hạn vay mua nhà phổ biến ở Việt Nam là 15–25 năm, một số ngân hàng cho vay tối đa 30 năm với khách hàng trẻ tuổi. Lựa chọn thời hạn phụ thuộc vào khả năng trả hằng tháng và tổng lãi bạn chấp nhận.
Ví dụ: Vay 1,5 tỷ, lãi suất 10%/năm, lãi, gốc giảm dần (gốc trả đều hằng tháng, lãi giảm dần theo dư nợ):
Lời khuyên: chọn thời hạn sao cho khoản trả hằng tháng không vượt quá 30–40% thu nhập. Bạn thay đổi thời hạn ở Thời hạn vay trong phần Khoản vay của bạn để so sánh các kịch bản.
Hầu hết ngân hàng hiện nay áp dụng mô hình cố định rồi thả nổi: năm đầu (hoặc 2–3 năm đầu) áp dụng lãi suất cố định ưu đãi thấp, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường (thường bằng lãi suất tiết kiệm 12–24 tháng cộng biên độ 3–4%).
Cách đọc gói vay:
Ví dụ: Vay 2 tỷ, 20 năm, lãi, gốc giảm dần, ưu đãi 8%/năm năm đầu, sau đó 12%/năm:
Để mô phỏng gói này, chọn Loại lãi suất = Cố định rồi thả nổi trong phần Tùy chỉnh lãi suất và nhập thời gian cố định ở Thời gian lãi suất cố định.
Đa số ngân hàng cho phép trả nợ trước hạn một phần hoặc toàn bộ, nhưng áp dụng phí phạt 1–3% số tiền trả trước. Phí thường giảm dần theo thời gian:
Một số ngân hàng cho phép trả trước hạn một phần miễn phí tới 3 lần/năm với giá trị giới hạn (ví dụ dưới 200 triệu/lần); phần vượt quá sẽ áp phí phạt.
Ví dụ: Vay 2 tỷ, còn 1,6 tỷ sau 3 năm, trả trước 300 triệu, phí phạt 2%:
Bạn mô phỏng các đợt trả trước ở phần Khoản trả trước hạn và thiết lập phí phạt ở tab Mức phạt.
Ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ qua chỉ số DTI (Debt-to-Income) — tỷ lệ khoản trả nợ hằng tháng trên thu nhập. Ngưỡng chấp nhận thường tối đa 50%, nhưng để an toàn bạn nên giữ ở mức 30–40%.
Ví dụ: Vay 4 tỷ, 20 năm, lãi suất 10%/năm, lãi, gốc giảm dần (tháng đầu là cao nhất, các tháng sau giảm dần):
Lưu ý: ngân hàng còn cộng các khoản nợ hiện có (thẻ tín dụng, vay tiêu dùng…) vào tổng nợ khi tính DTI. Bạn nhập thu nhập và chi phí sinh hoạt vào phần Thu nhập & Khả năng chi trả để xem đánh giá DTI và mức vay an toàn gợi ý.
Quy tắc phổ biến là giữ khoản trả nợ hằng tháng ở mức 30–40% thu nhập ròng (sau thuế). Mức cụ thể tùy thuộc vào chi phí sinh hoạt và các khoản nợ khác của bạn.
Ví dụ: Thu nhập 30 triệu/tháng, mục tiêu DTI 35% → khoản trả tối đa ~10,5 triệu/tháng. Với lãi suất 10%/năm, vay 20 năm theo phương thức lãi, gốc giảm dần, khoản trả tháng đầu 10,5 triệu tương đương khoản vay tối đa ~840 triệu đồng.
Mẹo: Bạn có thể bắt đầu với mức vay thấp hơn khả năng tối đa, dùng phần chênh lệch để trả thêm gốc hoặc tiết kiệm dự phòng. Bạn nhập thu nhập và chi phí sinh hoạt vào phần Thu nhập & Khả năng chi trả để xem mức vay an toàn gợi ý cho thu nhập của mình.
Câu trả lời phụ thuộc vào thời gian bạn dự định ở, chênh lệch giá/thuê tại khu vực đó, lãi suất vay và cơ hội đầu tư khác. Quy tắc ngón tay cái: nếu bạn ở một nơi ổn định từ 7 năm trở lên, mua nhà thường lợi hơn thuê vì tiền thuê không được tích lũy thành tài sản.
Các yếu tố ảnh hưởng:
Ví dụ: Thuê căn hộ 15 triệu/tháng, lạm phát thuê 5%/năm, sau 20 năm tổng tiền thuê ~4,96 tỷ. Trong khi mua căn hộ tương đương giá 2 tỷ, trả trước 30% (= 600 triệu), vay 1,4 tỷ với lãi suất 10%/năm trong 20 năm, tổng gốc + lãi khoảng 3,24 tỷ — tổng chi phí sở hữu ~3,84 tỷ, tiết kiệm ~1,1 tỷ so với thuê. Bạn so sánh chi tiết ở phần Mua nhà vs Thuê nhà.
Nhiều người chỉ tính đến khoản vay mà bỏ qua các chi phí khác khi mua nhà. Tổng chi phí sở hữu thường cao hơn giá mua 10–20% khi tính đủ các khoản.
Ví dụ: Nhà giá 2 tỷ, tổng chi phí phát sinh ước tính:
Đừng quên cộng thêm khoản trả trước vào Giá nhà trong phần Giá nhà & Số tiền trả trước khi tính tổng ngân sách cần chuẩn bị, để Số tiền cần vay phản ánh đúng phần còn thiếu.